Si no hay ganancia, no hay plusvalía

Según los ayuntamientos, cuando se vende un inmueble, da igual que se obtengan una pérdida o una ganancia: siempre hay que pagar la plusvalía municipal. Sin embargo, los tribunales están empezando a opinar de forma diferente...

Plusvalía municipal, siempre

La actual situación de crisis en el sector inmobiliario provoca que cada vez sea más habitual algo que hasta ahora parecía impensable: que la venta de un inmueble genere una pérdida patrimonial. (Esto está ocurriendo, sobre todo, en inmuebles adquiridos en los últimos diez años, cuando el precio de los pisos y locales se disparó). A pesar de ello, en estos casos, los ayuntamientos siguen exigiendo a los vendedores el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (también denominado plusvalía municipal).

Esto se debe a que el método de cálculo de dicho impuesto no tiene en cuenta la ganancia o pérdida real que se haya producido en la transmisión, sino el aumento de valor experimentado en el terreno en función de sus propias reglas matemáticas. En concreto se toma como referencia el valor catastral del terreno en el momento de su compra y se multiplica por el número de años transcurridos y por unos porcentajes que estable cada ayuntamiento.

Lo que dicen los tribunales

Pues bien, sepa que en los últimos meses algunos tribunales se han mostrado contrarios a esta interpretación de la ley. Sus argumentos son los siguientes:

• Aunque la ley del impuesto no lo diga, para que la plusvalía municipal sea exigible es preciso que exista un incremento real del valor del inmueble. Un método de cálculo ficticio no puede sustituir la realidad económica.
• En caso de que esto fuera posible, se estarían vulnerando los principios de equidad, justicia y capacidad económica que la normativa actual exige que cumplan los impuestos.
• Según el tribunal, si ésta fuese la única interpretación posible, la norma que regula el cálculo de la plusvalía municipal debería ser declarada inconstitucional.

El criterio correcto que debería aplicarse en estos casos es el siguiente:

• Cuando tras vender un inmueble se acredite que no ha existido, en términos económicos, incremento de valor alguno (es decir, que no haya habido ganancia), no debería exigirse la plusvalía municipal.
• Asimismo, en caso de que se obtuviese una ganancia, pero ésta fuese inferior al aumento de valor calculado según las normas del impuesto, debería tomarse como base de cálculo de la plusvalía municipal la cuantía de dicha ganancia. 

Comentarios

En cualquier caso, estos pronunciamientos por sí solos no van a hacer cambiar el criterio actual de los ayuntamientos. Si usted vende un inmueble con pérdidas, no deje por ello de pagar la plusvalía municipal que le exijan satisfacer. No obstante, es muy posible que en el futuro haya nuevas sentencias en el mismo sentido y que los ayuntamientos tengan que replantear su postura. Por lo tanto, mientras eso sucede, una vez haya satisfecho la plusvalía municipal, plantéese recurrir la liquidación de su ayuntamiento y solicitar la devolución del importe ingresado indebidamente.