¿Lo compro a través de una sociedad?

Usted ha visto la oportunidad de comprar varios apartamentos a muy buen precio y con el 100% financiado. Si su intención es alquilarlos, ¿le interesa adquirirlos directamente como persona física, o a través de una sociedad?

Al contrario de lo que pueda parecer, con unos ingresos iniciales bajos le saldrá más a cuenta invertir como persona física. Sólo en el caso de que los ingresos sean acusadamente bajos, puede interesarle invertir a través de una sociedad.

Los apartamentos son propiedad de un banco, que le ofrece un buen precio y le financia el 100% de la inversión. Usted piensa que es una buena oportunidad para invertir a largo plazo, pero tiene dudas sobre si le interesa hacerlo directamente o a través de una SL.

Si los ingresos son bajos

Alguien le ha comentado que si los primeros años el rendimiento va a ser negativo (algo habitual, ya que los primeros años se pagan más intereses), lo mejor será invertir a través de una SL:

• Si compra a través de una sociedad, las pérdidas de los primeros años podrá compensarlas con los beneficios de los años siguientes (tiene un plazo de hasta 18 años para hacerlo), y no le quedará ninguna pérdida por compensar.
• En cambio, si compra directamente y declara los rendimientos en el IRPF, es posible que no pueda deducir todos los gastos relacionados con los inmuebles. En concreto, en los rendimientos por alquiler, los gastos por reparaciones y los intereses sólo son deducibles hasta el límite de los ingresos. Por ello, si el exceso no puede compensarse en los cuatro años siguientes, se acaba perdiendo.

Sin embargo, esta aproximación es muy simple y en muchos casos incorrecta. Con ingresos bajos y pérdidas iniciales le saldrá más a cuenta invertir directamente como persona física. Piense que algunos gastos sí serán deducibles y le permitirán obtener un rendimiento negativo, cuya compensación con otras rentas positivas (del trabajo, de actividades económicas) le permitirá obtener un ahorro de hasta el 52%. Sólo cuando los ingresos iniciales sean acusadamente bajos y pierda la compensación de muchos intereses puede interesarle una sociedad.

Ejemplo.

La inversión va a ser de 500.000 euros. Los gastos anuales (sin intereses) serán de 12.500 euros, y los ingresos brutos de 15.000 euros los tres primeros años, de 20.000 euros los tres siguientes y de 30.000 euros a partir del séptimo año. Considerando un horizonte de diez años, le interesa más invertir como persona física:

Acumulado 10 años	IRPF	Sociedad
Ingresos totales	225.000	225.000
Gastos totales (sin int.)	-125.000	-125.000
Intereses préstamo (1)	-184.809	-184.809
Intereses deducibles (2)	-174.005	-184.809
Rendimiento acumulado	-74.005	-84.809
Ahorro fiscal (3)	-31.822 (43%)	-21.202 (25%)

1. Considerando una financiación a 20 años y con un tipo de interés del 4,5%.

2. Una parte de los intereses no puede deducirse, al superar los ingresos. Pero el resto de gastos sí son deducibles, aunque los rendimientos finales sean negativos.

3. Ahorro fiscal derivado de poder compensar los rendimientos negativos acumulados.

 Si los ingresos son altos

 Si los ingresos son altos desde el principio (de forma que superan la suma de intereses y gastos), le interesará invertir a través de una sociedad, ya que los rendimientos tributarán al tipo fijo del 25% frente a una tributación en el IRPF que puede alcanzar el 52%.