¡Reinvierta sólo en la vivienda!

Solicite el préstamo por el importe exacto que necesite. Si solicita más dinero para otras compras, Hacienda podría hacerle tributar por parte de la ganancia obtenida, aunque usted también tendría argumentos de defensa.

Usted va a vender su actual vivienda habitual, y como reinvertirá en una nueva, le han dicho que no tendrá que pagar nada en su IRPF. No obstante, si la nueva vivienda es más cara y ha de pedir un préstamo, ¡vaya con cuidado!

¡Cuidado al reinvertir!

Usted va a vender su vivienda habitual y, a continuación (antes de que transcurra el plazo de dos años que establece la ley), destinará el dinero obtenido a la compra de una nueva vivienda. Gracias a esta reinversión, no tendrá que tributar en el IRPF por la ganancia patrimonial que obtenga en la venta.


No obstante, como el dinero que va a cobrar es inferior a lo que le costará comprar la nueva vivienda, va a tener que pedir un préstamo hipotecario por la diferencia. ¡Atención! Pues bien, si pide el préstamo por más importe del que necesita (por ejemplo, para hacer reformas, comprar un coche nuevo, hacer un viaje, etc.), Hacienda podría interpretar lo siguiente:

• Que el coche, los muebles, etc., que usted ha comprado los ha adquirido exclusivamente con el importe obtenido en la venta.
• Que la vivienda ha sido adquirida con el resto del importe obtenido en la venta de la primera y con el préstamo recibido del banco. ¡Atención! En definitiva, corre el riesgo de que Hacienda considere que no ha reinvertido en la nueva vivienda todo el importe obtenido en la venta de la anterior, sino sólo una parte. 

Aunque esta interpretación es artificiosa, sepa que Hacienda la está aplicando.¡Atención! Y al existir una reinversión parcial, le hará tributar por la parte de ganancia correspondiente al importe no reinvertido.

Ejemplo

Usted va a vender su vivienda habitual por 200.000 euros, y va a adquirir una nueva por 280.000 euros. Apunte. Si la ganancia obtenida en la venta va a ser de 65.000 euros, vea cuál será su coste fiscal, según Hacienda, si en lugar de solicitar un préstamo de sólo 80.000 euros (que es el importe que necesita), solicita uno de 130.000 y con la diferencia (50.000 euros) adquiere muebles y un coche:

Concepto	Importe
Importe a reinvertir	200.000
Reinvertido en muebles y coche	50.000
Porcentaje que se entiende no reinvertido	25%
Ganancia obtenida en la venta	65.000
Ganancia que tributará (25%)	16.250
Coste fiscal de la operación (1)	3.823

1. Los primeros 6.000 euros al 21%, y el resto, al 25%.

¿Qué puedo hacer?

Para evitar riesgos, formalice el préstamo sólo por el importe que necesite para comprar su nueva vivienda, y una vez la haya adquirido, pida otro préstamo por las otras inversiones que precise realizar.

No obstante, si usted ya actuó de la forma indicada en el ejemplo y ahora viene Hacienda con las rebajas, opóngase.

• Recopile y presente todos los justificantes de las compras realizadas. Así  justificará que todo el importe del préstamo y del precio de venta de la vivienda transmitida fue invertido. Apunte.  De esta forma, Hacienda no podrá decir que hay dinero pendiente de reinvertir.
• Justifique también que el precio de dichas compras se desembolsó después que el de la vivienda. Aunque esto no es determinante, le ayudará a modificar el criterio de la inspección.