Me pongo por mi cuenta

Fuente: consejos-impuestos.es

En la actualidad son muchas las personas que, después de trabajar unos años por cuenta ajena, inician una actividad por cuenta propia. ¿Qué consecuencias fiscales existen si desarrollan dicha actividad en una vivienda de su propiedad?

Usted ha iniciado una actividad por cuenta propia, instalándose en un piso de su propiedad. Vea a continuación las consecuencias fiscales de la utilización del inmueble en el IRPF.

Si NO es su vivienda

La utilización del piso en su actividad le permitirá deducirse tanto los gastos derivados de su utilización (suministros, tributos, intereses derivados de su financiación, etc.) como su amortización. Si el inmueble se utiliza totalmente para la actividad –es decir, no hay un uso compartido, parte como vivienda y parte como negocio–, podrá deducir el 100% de dichos gastos, incluso aunque la titularidad del inmueble, en caso de matrimonio, sea común a ambos cónyuges (y con independencia del régimen económico aplicable).


Respecto a la amortización del inmueble, tenga en cuenta las siguientes reglas:

• Si el inmueble tiene más de diez años, la amortización aplicable sobre el valor de la construcción será del doble del coeficiente fijado en las tablas aprobadas por Hacienda. Dado que según dichas tablas el coeficiente es el 3%, la amortización será del 6% anual.
•  La base de dicha amortización será el valor de adquisición, es decir, el precio de compra más los gastos satisfechos en la adquisición (tributos, notario, registro, gestoría e incluso comisiones por formalización de hipoteca, si la hay).
•  Si el inmueble hubiese estado alquilado, ese valor se reducirá por las amortizaciones que se hubiesen deducido al declarar los rendimientos por alquiler, con independencia de que dichos rendimientos hubiesen estado total o parcialmente bonificados en el IRPF.

Si es su vivienda

Si el inmueble en el que se inicia la actividad es a la vez su vivienda habitual, las reglas indicadas son las mismas, pero se aplican en proporción a la superficie que quede afecta a la actividad. De este modo, si la vivienda tiene 100 metros cuadrados y usted habilita una sala de 25 metros cuadrados para su actividad, podrá deducir el 25% de los gastos derivados de la titularidad (amortizaciones, IBI, intereses, comunidad, etc.). En cualquier caso, deberá poder demostrar a Hacienda que realmente está utilizando esa superficie en su actividad.

Tenga en cuenta, además, que la parte de la vivienda afecta a la actividad ya no se considerará vivienda habitual. Por tanto:

• A partir del momento en el que inicie la actividad, ya no podrá aplicar la deducción por adquisición de vivienda habitual sobre la parte del inmueble que utilice en el negocio. Siguiendo con el ejemplo anterior, sólo podrá aplicar la deducción sobre el 75% de las cantidades que satisfaga por la hipoteca.
•  Si la afectación del 25% se produce antes de transcurridos tres años desde la adquisición, Hacienda podría considerar que dicha superficie nunca ha constituido vivienda habitual y exigirle la devolución de las deducciones ya practicadas por esa parte (recuerde que para gozar de la deducción, la vivienda debe utilizarse durante tres años, salvo excepciones). No obstante, cabe entender que el inicio de una actividad –sobre todo si va acompañada de una pérdida previa de empleo– sería justificación suficiente para no perder dicha deducción, aunque no hubiesen pasado los tres años indicados.

La utilización de una vivienda en la actividad económica permite deducir los gastos de suministros, intereses y amortización. No obstante, por la parte de superficie afecta a la actividad, ya no podrá aplicarse la deducción por vivienda habitual.