¿Cancelo anticipadamente el 'leasing'?

Fuente: consejos-impuestos.es

Su empresa adquirió un local mediante 'leasing' y ahora, antes del vencimiento, va a ejercitar la opción de compra. Pues bien, sepa que desde el 1 de enero de 2013 ha cambiado la tributación de estas operaciones.

Hasta 2012

Hasta el año pasado, si se ejercitaba la opción de compra en cualquier momento anterior al vencimiento del leasing, Hacienda consideraba que no se devengaba IVA. A estos efectos, se entendía que se estaba produciendo una segunda transmisión del inmueble (exenta de IVA), de modo que se exigía el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (tributo que, a diferencia del IVA, supone un mayor coste para el adquirente). Además, Hacienda exigía que el ITP se calculase sobre el valor total del inmueble, y no sobre las cuotas pendientes de pagar en el momento de ejercitar la opción de compra.

Para evitar este sobrecoste (el 7% o el 8% del valor del inmueble, según la comunidad autónoma), los intervinientes podían renunciar a la exención del IVA y hacer que la transmisión tributase por dicho impuesto en lugar de por ITP. Eso sí, en estos casos el adquirente se veía obligado a satisfacer entre un 1,5% y un 2% del valor del inmueble (según la comunidad autónoma) en concepto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), una modalidad reducida del ITP.

A partir de 2013

Pues bien, a partir de 2013 la normativa ha cambiado. Ahora, si su empresa ejercita la opción de compra de forma anticipada deberá tributar de la siguiente manera:

• Si la opción se ejercita antes de que hayan transcurrido diez años desde el inicio del leasing, se aplicará ITP. Para que la operación tribute por IVA, se deberá renunciar a la exención en los términos antes indicados, con el coste de entre el 1,5% y el 2% de AJD.
• No obstante, si la opción de compra se ejercita pasados los diez años (ya sea en el vencimiento del leasing o de forma anticipada), la operación tributará por IVA directamente, sin necesidad de renunciar a la exención. En este caso su empresa también deberá satisfacer AJD, pero dicho impuesto, en general, será de sólo el 1% y se calculará sólo sobre la cuota satisfecha en concepto de opción de compra (y no sobre el valor total del inmueble).

Por lo tanto, si en su caso falta poco para que transcurra el plazo de diez años desde que formalizó el leasing de su local, plantéese esperar a que transcurra dicho plazo antes de ejercitar la opción de compra y adquirir la propiedad de dicho inmueble. De esta forma disminuirá el coste fiscal de ejercitar la opción de forma anticipada.

Ejemplo

Su empresa adquirió mediante leasing un local que tiene un valor de mercado de 300.000 euros. Si ejercita la opción de compra de forma anticipada y ésta asciende a 9.000 euros, vea cuál será su tributación por ITP y AJD, en función del tiempo transcurrido:

Concepto	Opción antes de 10 años		Opción después de 10 años
	Sin renuncia a exención	Con renuncia a exención
Impuesto	ITP	AJD	AJD
Base (1)	300.000	300.000	9.000
Tipo	7%	2%	1%
A pagar	21.000	6.000	90

1. Si la opción se ejercita antes de los diez años, el impuesto se calcula sobre el valor total del inmueble. Si se ejercita después, la base del AJD será el importe de la opción.

A partir de ahora, si ejercita la opción de compra transcurridos los primeros diez años desde que formalizó el 'leasing', ya no será necesario que renuncie a la exención para que la operación tribute por IVA. De este modo pagará menos AJD.